多地现“停贷断供” 最高法：烂尾楼风险不应全由购房者承担
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最高法表示，烂尾楼的风险不应全由购房者承担，偿还剩余贷款有违公平。
7月13日，一张网友制作的“全国业主发布强制停贷项目统计表”在网上流传，涉及停贷的楼盘为100个，涉及地区包括湖北、河南、山东、江西、江苏、湖南、陕西、江苏等省份。
据了解，停贷断供的第一枪打响在江西，恒大·珑庭的业主们给当地相关银行和部门发了一份《强制停贷告知书》：
几天后，武汉恒大·时代新城同样被“强制停贷”。目前，除了江西和武汉外，郑州、太原、长沙、西安、宿迁、南阳、周口等多个城市均有项目将被业主“强制停贷”。
目前，社会各界对烂尾楼业主是否需要继续还贷的问题正在持续关注，而最高法的一份“（2019）民再245号判决书”也因此刷屏。
最高法再审的一起烂尾楼案件中，经历一审判决购房者不用偿还、二审改判购房者继续偿还到最高院改判 ，一波三折，最终由最高人民法院审委会定调，认定该案中开发商违约导致购房合同解除后，购房者不承担继续还贷的责任。
最高法在该案的判决中指出，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
这个判决让很多既拿不到房子，又要还月供的受害者看到了希望。
值得一提的是，最高法最新修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
而且这一新司法解释已经被运用于判决中。上海的许先生在嘉兴某楼盘买楼时向银行按揭贷款392万元，但是楼盘烂尾了，而且开发商也宣告破产了。许先生停止还贷，要求解除贷款合同。二审法院认为，开发商无法交付房屋致使商品房买卖合同解除，应该由开发商承担剩余贷款还款责任。
就烂尾楼业主是否需要继续还贷的问题，有媒体采访了建设银行、工商银行等相关业务负责人，他们认为烂尾楼业主以未获交房为理由而停贷断供并不符合法律规定。业主和银行之间签的是按揭贷款借款合同，这一合同的履行，与开发商能否顺利交房没有直接关系。
在商品住房买卖过程中存在着两种法律关系：一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一层是购房者和银行之间的借款关系。按期交付房屋不是银行和购房者的约定，而是开发商和购房者的约定。
值得注意的是，购房者贸然停止还贷，还会使购房者面临较大的法律风险，很可能会被银行起诉追究违约责任，还会影响征信记录。
有机构分析指出，结合按揭和开发贷敞口，风险敞口较大的银行分别是平安银行、招商银行和兴业银行。截至今日收盘，平安银行、招商银行股票均呈大幅下跌态势，平安银行下跌2.36%，报14.08元；招商银行下跌3.75%，报36.48元。目前，已有建设银行、农业银行、兴业银行等多家银行作出相关回应，并披露相关风险情况。
我国房地产住宅开发项目大部分实行预售制，为防止楼盘烂尾，诞生了商品房预售资金监管制度，即政府部门会同银行实施第三方监管，期房的购房款必须存入银行专用监管账户。具体监管政策方面，各地有自主权，各城资金监管强度并不相同。
然而，在实际操作中，部分银行的预售资金被挪用、滥用等情况屡见不鲜。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，购房的银行按揭贷款有严格的放款时间节点，即住房的主体结构封顶时银行才能开始放款。
这一点，早在2007年9月中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）中就有严格规定。
今年2月10日，住建部、央行、银保监会联合下发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用，夯实地方相关部门的监管责任。
事实上，在《关于规范商品房预售资金监管的意见》后，多地陆续发布过预售资金监管的细则。从杭州来看，目前已经下发新的监管文件到开发商，实行更加严格的监管政策。7月11日，杭州市人民政府发布《关于杭州市商品房预售资金监管银行项目招标公告》，就杭州市商品房预售资金监管银行项目开展招标工作。这是去年下半年以后，杭州再度就预售资金监管出台举措。
种种迹象表明，商品房预售资金的监管正在逐步规范，为购房者的资金加装了一把“安全锁”。优化商品房预售资金的监管，将更有利于促进房地产市场健康发展，使商品房预售资金的治理方式更加合理化，符合市场规律。
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文｜《浙商》杂志全媒体记者 谢颖